Casale Sotto Bramasole

Eccezionale casale in pietra nella zona di Bramasole, a pochi passi da Cortona Un raro rifugio toscano in una delle zone più ambite di Cortona Situato in una delle aree più prestigiose e suggestive nei dintorni di Cortona, questo splendido casale tradizionale in pietra, completamente ristrutturato, occupa una posizione panoramica eccezionale nella rinomata zona di Bramasole, a circa un chilometro dal centro storico e raggiungibile comodamente anche a piedi. Immersa nell’incontaminata campagna toscana, ma allo stesso tempo sorprendentemente vicina a Cortona, la proprietà si trova nelle vicinanze di Villa Bramasole, la celebre residenza toscana della scrittrice Frances Mayes, il cui libro *Under the Tuscan Sun* (*Sotto il sole della Toscana*) ha reso questo incantevole angolo della Toscana famoso in tutto il mondo. La proprietà si raggiunge attraversando la pittoresca campagna circostante Viale Passerini, lo storico percorso fiancheggiato da cipressi che collega Cortona a Torreone. Questa zona è considerata una delle più panoramiche e ricercate dell’intero territorio cortonese, grazie alla combinazione di viste eccezionali, privacy e immediata vicinanza al centro storico. ## Il casale L’originario casale in pietra è stato oggetto di un accurato e completo intervento di restauro, che ha saputo preservare il carattere autentico dell’architettura tradizionale cortonese, offrendo al tempo stesso una residenza di campagna confortevole ed elegante. L’abitazione si sviluppa su due livelli, entrambi dotati di accesso indipendente: una caratteristica particolarmente interessante, che garantisce grande flessibilità sia per la vita familiare sia per l’accoglienza degli ospiti. Il piano a livello del giardino si apre direttamente sugli spazi verdi e sulla terrazza panoramica. Comprende un ampio soggiorno con zona pranzo e camino, cucina, camera da letto, ulteriore salotto o studio e locali di servizio. Grandi porte-finestre collegano direttamente gli ambienti interni al giardino, creando una naturale continuità tra gli spazi interni e quelli esterni. Il piano superiore comprende una suggestiva veranda panoramica vetrata, un ulteriore salotto con camino e altre camere da letto. Nella configurazione attuale, la proprietà dispone di circa quattro camere da letto e quattro bagni, oltre a cucina, zona pranzo, soggiorno principale, due salotti o ambienti di rappresentanza e diversi spazi versatili utilizzabili come camere per gli ospiti, studio o zone relax. Secondo la documentazione tecnica, l’abitazione principale offre una superficie interna utile di circa 178,5 mq, suddivisa in circa 85 mq al piano giardino e 93,5 mq al piano superiore. ## Spazi esterni panoramici Uno degli elementi più affascinanti della proprietà è rappresentato dagli splendidi spazi esterni situati immediatamente davanti al casale. Una grande terrazza in pietra domina la valle e le colline circostanti, creando uno scenario straordinario per pranzi e cene all’aperto, momenti conviviali o semplicemente per godere del paesaggio toscano. Il giardino si fonde naturalmente con la campagna circostante ed è caratterizzato da ulivi, alberi da frutto, vegetazione adulta e tradizionali terrazzamenti, garantendo privacy senza rinunciare agli straordinari panorami della proprietà. Circa due ettari di terreno privato circondano la residenza, conferendole il carattere di una vera proprietà di campagna pur trovandosi eccezionalmente vicina a Cortona. La documentazione catastale individua due principali particelle di terreno per una superficie complessiva di circa 19.730 mq. ## Possibilità di realizzare una piscina panoramica Il terreno offre una posizione eccezionale per la realizzazione di una piscina panoramica, dalla quale sarebbe possibile godere di una vista aperta sulla valle e che si integrerebbe perfettamente nel paesaggio circostante. È già stato predisposto uno specifico progetto per la piscina e, secondo la documentazione tecnica, il progetto risulta attualmente in fase di approvazione comunale. La realizzazione della piscina valorizzerebbe ulteriormente una proprietà già di per sé straordinaria, creando un ambiente esterno di altissimo livello a pochi minuti dal centro di Cortona. ## Annessi e ulteriori potenzialità Oltre alla residenza principale, la proprietà comprende due fabbricati accessori per una superficie complessiva di circa 50 mq. Uno è attualmente utilizzato come garage e locale di deposito, mentre il secondo offre la possibilità di essere trasformato in una dépendance o guest house indipendente, subordinatamente alle necessarie autorizzazioni urbanistiche. La documentazione relativa alla proprietà prende inoltre in considerazione la possibile trasformazione dei volumi accessori esistenti, offrendo interessanti opportunità per creare ulteriori spazi destinati agli ospiti, uno studio o ambienti dedicati al tempo libero. Accanto al casale si trova inoltre un antico forno a legna originale in pietra, ulteriore elemento autentico e caratteristico della proprietà. ## Comfort e servizi La proprietà dispone di un ingresso privato con cancello e di un comodo accesso carrabile. Gran parte della tenuta è recintata, garantendo un elevato livello di privacy e sicurezza. Il casale è dotato di riscaldamento autonomo a GPL, mentre gli infissi esterni, di recente realizzazione, sono in legno con vetri termici e persiane di sicurezza. Particolarmente abbondanti sono le risorse idriche della proprietà, grazie alla presenza di tre pozzi privati, documentati a profondità di circa 100 metri, 25 metri e 15 metri. ## Una posizione eccezionale a Cortona La rarità di questa proprietà risiede nello straordinario equilibrio tra vita di campagna e vicinanza alla città. Qui è possibile godere della privacy, del silenzio e della bellezza naturale normalmente associati a una proprietà toscana isolata, pur rimanendo a breve distanza a piedi dal centro storico di Cortona. La vicinanza a Villa Bramasole conferisce inoltre alla proprietà un particolare legame culturale con il paesaggio reso celebre da *Under the Tuscan Sun*, pur mantenendo un’identità completamente autentica e indipendente: un originale casale in pietra circondato da ulivi, terrazzamenti e vegetazione, con ampie vedute su uno dei paesaggi più celebrati della Toscana. Una proposta di grande fascino per chi è alla ricerca di una residenza privata in Toscana, di una prestigiosa seconda casa oppure di una raffinata struttura ricettiva in una delle zone più desiderate di Cortona. ## Caratteristiche principali * Prestigiosa zona di Bramasole, Cortona * Circa 1 km dal centro storico * Centro storico raggiungibile a piedi * Tradizionale casale in pietra completamente ristrutturato * Circa 178,5 mq di superficie interna utile * 4 camere da letto * 4 bagni * Veranda panoramica vetrata * Due camini * Grande terrazza panoramica in pietra * Circa 2 ettari di terreno privato * Ulivi e alberi da frutto * Due fabbricati accessori * Garage * Possibilità di dépendance / guest house indipendente * Possibilità di realizzare una piscina panoramica * Progetto piscina già predisposto * Tre pozzi privati * Riscaldamento autonomo a GPL * Ingresso privato con cancello * Comodo accesso carrabile * Eccezionali vedute sulla valle e sulla campagna * Vicinanza a Villa Bramasole * Rara combinazione di privacy e vicinanza al centro di Cortona